Sous-estimation lors d’une donation-partage : quels risques fiscaux ?

La donation-partage, un outil privilégié pour transmettre un patrimoine immobilier, offre des avantages en matière de réduction des frais de succession et de planification de la répartition du patrimoine familial. Cependant, la sous-estimation de la valeur des biens immobiliers lors de ces donations est une pratique courante, susceptible de générer des conséquences fiscales importantes.

Nous analyserons également les implications sur l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et l'impôt sur le revenu.

Conséquences fiscales directes d'une sous-estimation

La sous-estimation de la valeur d'un bien immobilier lors d'une donation-partage peut avoir des conséquences fiscales directes, impactant le calcul des droits de donation et de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Droits de donation

• Le calcul des droits de donation repose sur la valeur du bien et le lien de parenté entre le donateur et le donataire. Pour une donation entre parents et enfants en 2023, l'abattement fiscal est de 100 000 euros.
• Une sous-estimation de la valeur du bien entraîne un paiement de droits de donation inférieur à celui qui aurait été dû. Prenons l'exemple d'un bien estimé à 150 000 euros. Si le donateur le déclare à 100 000 euros, il ne paiera pas de droits de donation, alors qu'il aurait dû payer une somme non négligeable pour les 50 000 euros de différence.
• En cas de découverte de la sous-estimation par l'administration fiscale, le donateur sera contraint de payer les droits de donation manquants, majorés de pénalités pouvant atteindre 80% du montant de l'impôt.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

• L'IFI est un impôt annuel qui s'applique aux biens immobiliers détenus par les personnes dont le patrimoine dépasse un certain seuil. L'IFI est calculé en fonction de la valeur des biens immobiliers déclarés.
• Une sous-estimation de la valeur du bien lors de la donation-partage aura un impact direct sur le calcul de l'IFI à payer par le donataire. Une sous-estimation de 10% de la valeur d'un bien immobilier peut entraîner une augmentation de l'IFI de plusieurs centaines d'euros, voire de plusieurs milliers d'euros, selon la valeur du bien et le patrimoine du donataire.
• En cas de découverte de la sous-estimation, l'administration fiscale pourra rectifier l'IFI dû et réclamer le paiement des sommes manquantes, majorées de pénalités.

Impôt sur le revenu

Si le bien immobilier fait l'objet d'une location, les revenus locatifs sont imposés au titre de l'impôt sur le revenu. Une sous-estimation de la valeur du bien lors de la donation-partage peut entraîner une déclaration incorrecte des revenus locatifs.

• Par exemple, si un appartement est estimé à 200 000 euros mais déclaré à 150 000 euros, les revenus locatifs seront sous-évalués, ce qui pourrait entraîner une amende fiscale importante.
• En cas de contrôle fiscal, l'administration fiscale peut rectifier les revenus locatifs et réclamer le paiement de l'impôt dû, majoré de pénalités.

Conséquences indirectes d'une sous-estimation

Au-delà des conséquences fiscales directes, la sous-estimation lors d'une donation-partage peut engendrer des conséquences indirectes, impactant l'image et la réputation du donateur et pouvant générer des litiges familiaux.

Risques de contestation et de litiges

• Les héritiers du donateur peuvent contester la donation-partage si la valeur des biens a été sous-estimée, arguant d'une inégalité dans la répartition du patrimoine. Par exemple, si un bien immobilier est estimé à 300 000 euros mais déclaré à 200 000 euros, les autres héritiers pourraient contester la donation-partage, estimant que leur part du patrimoine a été lésée.
• En cas de suspicion de fraude fiscale, des litiges familiaux peuvent survenir, affectant les relations entre les membres de la famille.
• L'administration fiscale peut également remettre en cause la validité de la donation-partage en cas de découverte de la sous-estimation, ce qui peut entraîner des procédures longues et coûteuses pour le donateur et ses héritiers.

Image et réputation

Une condamnation pour fraude fiscale peut avoir un impact négatif important sur l'image et la réputation du donateur. La confiance des proches et des partenaires du donateur peut être ébranlée, affectant ses relations personnelles et professionnelles. Dans certains cas, une condamnation pour fraude fiscale peut même entraîner une perte de poste ou une exclusion de certains milieux professionnels.

Alternatives à la sous-estimation

Pour éviter les risques fiscaux et les conséquences négatives d'une sous-estimation, plusieurs alternatives s'offrent aux donateurs.

La valorisation objective des biens

• Il est crucial de faire réaliser une évaluation précise des biens immobiliers par un professionnel qualifié, tel qu'un expert immobilier agréé ou un notaire. Un expert immobilier, grâce à sa connaissance du marché immobilier et des techniques d'évaluation, peut fournir une estimation objective de la valeur du bien.
• Le choix de l'expert est important : il est recommandé de comparer les honoraires et les expertises de plusieurs professionnels avant de prendre une décision. Il est important de choisir un expert reconnu et indépendant, qui n'a aucun lien de parenté ou d'intérêt avec le donateur ou le donataire.
• Une valorisation objective permettra d'éviter les risques de contestation et de litiges et de garantir la transparence et la légalité de la donation-partage.

La donation-partage avec clause de réserve

• La clause de réserve permet de garantir que le donateur conserve une partie de son patrimoine, en cas de besoin, et de protéger ses intérêts financiers. Cette clause est particulièrement utile pour les personnes âgées ou fragiles.
• En cas de décès du donateur, les héritiers n'auront droit qu'à la part du patrimoine effectivement donnée en donation-partage. La clause de réserve garantit au donateur un minimum de ressources financières pour subvenir à ses besoins.
• Cette clause offre une sécurité financière au donateur et peut être un outil efficace pour éviter les conflits familiaux.

Les donations successives

• Les donations successives permettent d'étaler les frais de succession sur plusieurs années, réduisant ainsi le coût global de la transmission du patrimoine. Cette stratégie est particulièrement adaptée aux personnes souhaitant transmettre un patrimoine important.
• Il est possible de réaliser plusieurs donations, en fonction de la valeur des biens et des possibilités du donateur. Il est important de respecter les abattements fiscaux applicables à chaque donation.
• Cette option offre une grande flexibilité et permet d'adapter la transmission du patrimoine aux besoins et aux objectifs du donateur.

En conclusion, la sous-estimation lors d'une donation-partage peut avoir des conséquences fiscales importantes et engendrer des risques juridiques et personnels. Pour une transmission patrimoniale sereine et transparente, il est crucial de s'informer sur les différentes alternatives à la sous-estimation et de choisir la solution la plus adaptée à sa situation personnelle. Il est recommandé de consulter un professionnel du droit et de la fiscalité pour obtenir des conseils personnalisés et sécuriser sa transmission patrimoniale.